Добри истории

„Градоустройство – печелим всички“

„Градоустройство – печелим всички“ е програма на Фондация „Тръст за социална алтернатива“ (ТСА), която разработва иновативни подходи за регулация и законно застрояване в обособените ромски квартали в България. Целта на Програмата е да представи възможни решения за подобряване на жилищните условия на икономически уязвими общности чрез повишаване на икономическата им независимост. За изпълнението на Програмата, ТСА подпомогна финансово създаването на Фондация „Фонд за инвестиции в общността-Пещера“ (Фонд-Пещера), която ръководи дейностите на Програмата в гр. Пещера.

Мария Методиева, Тръст за социална алтернатива	Кирил Илиев, Тръст за социална алтернатива

Програма „Градоустройство – печелим всички“ на Фондация „Тръст за социална алтернатива“, бе отличена през 2017 г. с наградата "Устойчиви градове и населени места", която се присъжда от Глобалния форум за населените места и се подкрепя от Програмата на ООН за околната среда. Наградата отличава организации от целия свят за приноса им към изпълнението на целите за устойчиво развитие на ООН.

 

 

Вижте също:  

"Градоустройство - печелим всички", презентация на Тръст за социална алтернатива от кръгла маса

За успешните примери на интеграция от първо лице: Достъп до жилища и трайна заетост

 

Основни факти и очаквани резултати

Работим от 2014 г. в четири обособени квартала и територии с преобладаващо ромско население в гр. Кюстендил, гр. Дупница и гр. Пещера.

- Бенефициенти на Програмата са 1799 семейства в трите населени места;

- Програмата изработва и предоставя безвъзмездно на съответните общини 4 подробни устройствени плана /ПУП/ за всеки квартал, в който се реализира проектът;

- Програмата предвижда осигуряване на траен устройствен статут за над 1000 домове в обособените ромски квартали, които отговарят на условията за сигурност и безопасност;

- 100-110 нуждаещи се семейства получават възможност да закупят самостоятелни и урегулирани имоти за жилищно строителство.

  

Защо е важно да има устройствена регулация в ромските квартали

Проблемът с липсата на регулация и законно застрояване в ромските квартали е признат от държавата и неговото разрешаване е формулирано като цел в редица официални документи, включително Националната стратегия за интеграция на ромите в България /2010-2020/, която е част от Рамката за национални стратегии за интеграция на ромите на Европейския съюз.  

- Устройственото урегулиране  на кварталите е условие за сигурността  в статута на домовете на хората, които живеят в тях. Гарантираната от закона сигурност на дома е предпоставка за възможностите на семействата да образоват децата си, да участват в трудовия пазар, да поддържат здравословна жизнена среда;

- Създаването на подробни устройствени планове дава възможност за изграждане на устройствени зони за устойчиви инвестиции в техническа и транспортна инфраструктура и за подобряване на цялостната жизнена среда в съответното населено място;

- Прилагането на регулация за ромските квартали и даването на траен и законен статут на жилищата в тях, осигурява на общините допълнителен ресурс от постъпленията от данъци и такси, които собствениците на законни жилища заплащат.

 

Предизвикателствата

Съгласие на местно ниво

Предимствата, които дава  устройствената регулация на обособените ромски квартали, както за семействата в тези квартали, така и за по-голямата общност в населено място, не винаги са достатъчно условие  да се постигне съгласие на местно ниво за нейното осъществяване. Чрез Програмата се цели приоритизирането на този проблем и извеждането му като ключов за общинските проекти.

От една страна,  устройствената регулация на кварталите изисква от общините дългосрочен ангажимент, свързан с осигуряването на съответната техническа и транспортна инфраструктура в новите квартали. Общинските ръководства с дългосрочна визия за благосъстоянието на своите граждани проявиха желание да участват в нашата Програма, а също така да обсъждат заедно с нас възможностите, които нашата Програма предлага за преодоляване на бюджетните ограничения на общините.

От друга страна, натрупаното напрежение сред ромските семейства, свързано със зачестилите акции за премахване на незаконно построени жилища, изисква системни усилия за спечелване доверието на общността. Необходимо е хората да бъдат убедени, че правната регулация на кварталите не застрашава техните домове. В същото време, жителите на ромските квартали поемат отговорност да съдействат за осъществяване на общите интереси на жителите в квартала.

Предотвратяване на премахването на домове

В обособените ромски квартали преобладават масивни жилищни постройки, които са домове на ромски семейства от десетилетия, но нямат законен статут на жилища. При тези обстоятелства, подробният устройствен план /ПУП/ трябва да съобрази законовите изисквания за регулация и промяна на предназначението на земята със съществуващото строителство и да осигури възможност за запазване на домовете на хората, които са стабилни и не представляват опасност за здравето и живота.  В този процес техническата работа по изработването на ПУП е само част от по-широка дейност на съгласуване между управленския екип на Програмата /възложител на ПУП/, техническите изпълнители на ПУП, общинското ръководство и общността в кварталите. Всяка страна поема задължение да извърши дейността си в съответствие със закона и зачитайки правата и интересите на отделните хора и общности.

Ограничения в закона

Действащите разпоредби на Закона за устройство на територията /ЗУТ/ не предвиждат процедура за узаконяване на незаконно построени жилищни сгради. Единствената възможност за траен статут на подобни сгради е чрез издаване на удостоверения за търпимост. Тези удостоверения могат да бъдат издадени само в случай, че сградите са били допустими към момента на тяхното построяване и че собствениците на сградите са и собственици на земята. Такава процедура е неприложима за жилища в ромските квартали, които са построени върху общинска земя. От друга страна, за да получат удостоверения за търпимост, съответните сгради трябва да бъдат конструктивно стабилни, което изисква допълнителни разходи от страна на техните обитатели.

Неясна собственост на земята

В някои случаи не може да се установи собствеността на земята, върху която са построени домове в ромските квартали. Поради това подробният устройствен план /ПУП/ трябва да изключи съответните части, за които не може да бъде установена собствеността на земята. Това ощетява семействата, чиито домове остават извън обхвата на ПУП, съответно не могат да получат правна регулация.

Принципи и подходи

Програмата „Градоустройство – печелим всички“ е важна, защото дава възможност преките резултати, които постигаме в избраните три населени места, да се умножат и приложат на други места със сходни проблеми. В нашата практика досега успехът на дейностите се основава на следните принципи и подходи:

Законност

Нашата основна задача е привеждането на устройствените параметри в квартали и територии с преобладаващо ромско население в населените места да бъдат в съответствие с действащите в страната законови разпоредби за градоустройство. Предприетите дейностите са насочени към  провеждане на  законоустановени процедури за урегулиране на  на съществуващи квартали разположени в урабанизирана територия, както и за промяна на предназначението на земеделски земи, върху които има съществуващо застрояване, и преобразуването им в терени за застрояване. 

Приоритет на запазването на дома

Едно от главните постижения на нашата Програма в трите населени места е постигнатото съгласие с общинските власти, че построените вече домове на семействата в ромските квартали могат да бъдат запазени  при съблюдаване на съществуващите законови разпоредби, и както изискват международните норми за защита на дома на всеки човек. Премахването на постройки е крайна мярка, която може да се предприеме, само за да се предотврати опасност за живота и здравето на техните обитатели или други хора. Нашата Програмата се ангажира и търси сътрудничество с партньори за оказване на помощ за алтернативно жилище на семействата при необходимост от премахване на единствените им домове.

Партньорство с общините

Програмата се реализира в партньорство с общинските власти. Сътрудничеството между ТСА и Фонд-Пещера и общините подпомага общинските администрации при изпълнението на техните правомощия в сферата на градоустройството. Това сътрудничество предполага взаимно съгласие страните да изпълнят задълженията си по проектите и да споделят както успехите, така и предизвикателствата. Например, Програмата сътрудничи с общините за упражняването на контрол и предотвратяване на незаконно строителство, което може да компрометира изработването на подробните устройствени планове. В критична ситуация, при която се наложи извеждане на семейства от домовете им, които бяха незаконно построени в частен имот, за когото собственика предвиждаше реализирането на инвестиционно намерение, благодарение на съвместните действия на ТСА, Община Пещера и собственика на терена компанията „Биовет“ АД, 16 семейства бяха убедени да напуснат жилищата си, построени незаконно върху собствеността на  търговското дружество. На семействата бе предложен компенсаторен пакет чрез който те успяха да намерят временни алтернативни жилища и да търсят начини да се устроят на друго място, а дружеството собственик на терена да  може да реализира своето намерение.

Участие на общността

Целите на Програмата не могат да се постигнат без съдействие и от страна на жителите на кварталите във всеки етап от нейното изпълнение. За да убедим хората да ни съдействат, работим прозрачно и включваме представители на общността във формирането на решения. Поддържаме ежедневна връзка със семействата в кварталите чрез Общностния координатор, който живее в съответното населено място. Решенията, които имат конкретни последствия за хората от кварталите, се обсъждат от Общностните съвети. Те са съставени от представители, излъчени от семействата в съответния квартал и от общинските власти; включват 7-10 представители и заседават веднъж в месеца. В Общностните срещи участват 20-25 души от всеки квартал. Те се свикват на всеки 2-3 месеца, за да имат възможност жителите на квартала да проследяват развитието на дейностите по програмата и да получат отговори от експертния екип.

Участие на други заинтересовани страни

В Пещера проблемът с устройствената регулация и промяна на предназначението на земята в местността „Орешака“ изисква сътрудничество с компанията „Биовет“ АД, която е собственик на земята. Включването на „Биовет“ в изпълнението на Програмата ни дава възможност да тестваме модел, който включва трети страни като собственици на имоти, върху които има изградени постройки. Частното дружество „Биовет“ оказа съдействие и при осигуряването на алтернативни  жилища на семействата, които трябваше да напуснат домовете си, които попаднаха в обхвата на тяхно намерение за застрояване на част от имота.

Нашите дейности

Привеждането на обособените ромски квартали в норматините параметри на устройствената регулация изисква определени финансови и експертни ресурси. Бюджетните ограничения, както и недостатъчен административен капацитет в много общини, десетилетия наред създават сериозни пречки за предприемането на действия за устройствена  регулация на тези квартали и извеждането на този проблем за приоритетен в общините.

ТСА и Фонд-Пещера извършват следните дейности в помощ на общините за разрешаване на този проблем:

Изработване на подробен устройствен план /ПУП/

ПУП определя предназначението на имота и допустимото застрояване в него.

Съвместно с експертите на съответната община, нашият екип подготвя искане за разрешение за изработване на ПУП до Общинския съвет. След одобрение от Общинския съвет, избран от нас екип архитекти и геодезисти изработва ПУП, провежда необходимите съгласувателни процедури с експлоатационните дружества, МОСВ и МЗХ, и подготвя ПУП за внасяне за одобрение от главния архитект на съответната община. Общината получава безвъзмездно готовия ПУП.

Промяна предназначението на земята

В рамките на Програмата се извършва предвидената от закона процедура за промяна на земеделска земя, заплащат се необходимите такси и се регистрират новообразуваните поземлени имоти в съответната служба по кадастъра.

Възможност за придобиване на имоти в регулация /УПИ/ от отделни семейства

Върху урегулираните поземлени имоти може да се извършва законно строителство на жилища, когато нуждаещите се семейства придобият собственост върху тези имоти или право на строеж. Програмата предвижда нуждаещи се семейства от гр. Пещера да закупят парцели, собственост на Фонд-Пещера, по правила и условия, утвърдени от самата общност и общинската администрация, след което семействата ще имат възможност да построят законни жилища върху собствени парцели. За улесняване на последващото законно застрояване на терените, Фонд-Пещера предвижда да бъдат изработени типови архитектурни проекти, които да бъдат предлагани безвъзмездно на лицата закупили имоти, както и да указва последваща експертна и логистична помощ изразена в надзорни и помощни дейности.    

Мобилизиране на финансови ресурси за изграждане на инфраструктура

Финансирането на изграждането на общинската техническа инфраструктура - улици, улично осветление, водопроводи и канализация, се осигурява от бюджета на съответната община и от извънбюджетни източници като Европейските фондове. ТСА и Фонд-Пещера не осигуряват финансиране за инфраструктура, но предоставят безвъзмездна помощ при изработването на технически проекти за кандидатстване по програми, финансирани от ЕС или други източници.

Изборът на населени места

Тръст за социална алтернатива насочи дейността си в три населени места – гр. Кюстендил, гр. Пещера и гр. Дупница. Избрахме тези населени места в съответствие с желанието на общинските власти да работят в партньорство с нас за разрешаване на проблемите с липсата на регулация в ромските квартали. В четирите квартала, където работим, са налице различни обстоятелства, свързани със собствеността на земята, върху която са построени домове на ромски семейства, както и с предишна градоустройствена дейност или липса на такава. Тези случаи дават престава за най-често срещаните ситуации в ромските квартали в цялата страна.

Общото между кварталите в трите града е наличието на преобладаващ брой масивни жилищни сгради, които представляват единствените домове на хората, живеещи в тях. Повечето от тези сгради нямат законов статут поради това, че хората, които живеят в тях не са собственици на земята и са построили жилища без строителни разрешения. Тези обстоятелства налагат регулационните планове, които се създават да се съобразят максимално със съществуващото строителство и да предвидят то да  бъде запазено доколкото това е възможно. Преместване на семейства от домовете се прилага само в краен случай, когато обитаваните от тях жилища могат да бъдат третирани като застрашаващи здравето и живота на лицата, които ги обитават.

Кюстендил

ТСА финансира изцяло изработването на подробен устройствен план /ПУП/ за кв. „Изток“ в гр. Кюстендил, който влезе в сила през м. ноември 2017 г. Планът обхваща цялата територия на квартал „Изток“ и включва общинската собственост, частните имоти (със съгласието на собствениците им), сградите, които са реализирани, както и дава възможност за реализиране на нови сгради в свободните терени. Сградите, които градоустройствено отговарят на нормативите са запазени. Кварталът се простира на територия с обща площ от 282 дка, с повече от 6 000 жители и с нужда от благоустрояване.

Пещера

Работата в гр. Пещера обхваща кв. „Луковица“ и местността „Орешака“ в близост до кв. „Пирин“.

Луковица

През 2015 г. ТСА закупи от Община Пещера чрез публичен търг 31 дка имот, земеделска земя в близост до кв. „Луковица“, с цел да изработи подробен устройствен план /ПУП/, който запазва съществуващите домове на хората, след което да се продадат урегулирани поземлени имоти на нуждаещи се семейства в квартала за построяване на законни жилища. Проектът на ПУП предвижда обособяване на 81 поземлени имоти. След закупуване на имотите около 400 души ще получат възможност да построят законни жилища.

Орешака

Местността „Орешака“ се намира в близост до ромския кв. „Пирин“. Върху земеделска земя, собственост на „Биовет“ АД, са построени незаконно ромски къщи. През 2016 г. ТСА проведе преговори с „Биовет“ за закупуване на 19,2 дка земя, върху която има 41 жилищни постройки. Целта е да се изработи подробен устройствен план, който запазва съществуващите домове на хората на тази територия, а след промяна на предназначението на земята, да се даде възможност за законно строителство. В хода на дейността по проекта, се наложи преместването на шестнадесет семейства, чиито къщи попадаха в сервитута на складова база на „Биовет“. С общите усилия на Община Пещера, „Биовет“ и ТСА семействата получиха помощ за настаняване в алтернативно жилище.

Дупница

Квартал „Каваклия“ е с население от около 600 души. Общността се е установила на тази територия от около 40 години. За квартала няма действащ подробен устройствен план и не е прилагана регулация.

Проектът за подробен устройствен план, който е подкрепен финансово от Тръст за социална алтернатива, обхваща територия от 110,000 кв. м. със 144 жилищни постройки.